perjantai 9. marraskuuta 2012

Onko asuntokriisin ytimessä liiallinen sääntely ?

Kauppalehden toimittaja Olli Herrala on tuonut Suomeen ihan uudentyyppisen tyylin kirjoittaa kolumneja. Voisin kuvitella, että se on tyyliltään ”amerikkalainen”. En nyt tarkoita objektiivisuuteen pyrkiviä toimittajia, joita on Yhdysvalloissa paljon, vaan amerikkalaiseen polarisoituneeseen asennemaailmaan liittyvää kirjoittelua. Tämän tyyppisessä kirjoittelussa otetaan vain yksi näkökulma huomioon ja unohdetaan täysin vasta-argumentit. Myönnän kiusaantuvani tällaisesta kirjoittelusta.

Jätän tässä pois sen mahdollisuuden, että Herrala tarkoitushakuisesti haluaa ärsyttää (mikä on täysin mahdollista) tai että hän haluaa markkinoida Kauppalehteä (mikä on täysin mahdollista).

Aloitetaanpa. Herrala kirjoittaa tuoreimmassa Kauppalehti Optiossa 18/2012 Metrossanukkujan palstalla (”Asuntokriisin syy sääntelyssä”) Suomen kalliista asunnoista. Hän kertoo ikään kuin sivumennen floridalaisesta kiinteistövälittäjästä, joka myy omassa osavaltiossaan asuntoja hintaan 50 000 dollaria kappale. Sitten Herrala toteaa, että hänelle syntyy ”vaikutelma, että Floridassa valmis asunto maksaa vähemmän kuin pelkkä rakennusoikeus Helsingissä”. Vai niin. Mistähän moinen johtuu? Herrala ei mainitse Yhdysvaltain kaikkien aikojen asuntokuplasta sanaakaan. Juuri Florida oli asuntokuplan kaikkein pahimpia osavaltioita. Kuplan puhjettua 2006-2008 asuntojen hinnat romahtivat noustuaan sitä ennen vuosien ajan järjettömiin korkeuksiin. Herralan jutussa ei ole sanaakaan siitä, että noiden asuntojen arvo on pienempi kuin niitä varten otetun lainan määrä. Myyjäpuolella on siis kiipelissä oleva kotitalous, joka yrittää päästä asunnostaan eroon räikeässä velkadeflaatio-tilanteessa. Kysymys on kaikialle maailmaan levinneen finanssikriisin alkuperäisestä sylttytehtaasta. Tälläkö tapaa pitäisi saada asuntojen hinnat alas?

Herrala ottaa esille autopaikka-, esteettömyys- ja julkisivuvaateet esimerkkeinä, mitkä kallistuttavat Helsingissä asunnon hintoja. Tietenkin nostavat. Edelleen hän ottaa esille kunnan kaavoitusmonopolin syynä asuntojen hintojen korkeutaan. Hän voisi esittää vaihtoehdon monopolille ja kertoa, miten se käytännössä toimii. Tätä hän ei tee.

Varsinainen vinoilun huippu on viittaus Barack Obamaan, jonka Hope and Change on tuottanut Herralalle hänen suuresti odottamansa ”pettymyksen”. Juttu on kirjoitettu odotuksessa, että valta vaihtuu. Valitettavasti joudutaan edelleen turvautumaan toivoon ja muutokseen. Barack Obama joutui maksamaan hinnan edeltäjänsä järjettömästä ideolgisesta omistajuusyhteiskuntasekoilusta, jonka seurauksena - monen vaiheen jälkeen - syntyi tuo floridalaisen kiinteistövälittäjän markkina.

Yritän seuraavassa koota kerettiläisesti - Herralan aatosten antiteesinä ¬ - täysin toiselta suunnalta asuntomarkkinaa lähestyvän ajatuskuvion.

Asuntomarkkinaa lähestytään normaalisti asuntotarjonnan näkökulmasta. Pidetään itsestään selvänä, että koko asuntotarve on aina perusteltua. Niinpä asuntoja on tuotettava aina jokaisen ihmisen tarve huomioiden. Tällaista ajattelua tukevat monet seikat: korkojen vähennysoikeus, matalat korot ja 100-prosenttisen lainat pankista. Kaiken pitää natsata, jotta omistusasumisen ihanuus – amerikkalaisittain ”unelma” – voisi toteutua. Itse asiassa amerikkalaisen asuntobuumin ja sitä seuranneen romahduksen yksi syy oli kongressissa jouluaatonaattona vuonna 2003 hyväksytty laki ”Amercan Dream Downpayment Act” (amerikkalaisen unelman käsirahalaki) , jolla kannustetiin pienituloisia asunnonhankintaa.

Sivuutan tässä omistajuuden ylikorostamisen merkityksen asuntojen hintojen nousussa. Se on oma messunsa. Puutun siihen, millä keinoin asuntojen hintoja voitaisiin hillitä. Niistä monet ovat tällä hetkellä suunnitteilla, mutta toteutuvat viiveellä.

Ensimmäiseksi tulisi puuttua reippaasti korkovahennysoikeuteen. Sitä tulisi supistaa määrätietoisesti ajoitettuna useammalle vuodelle. Korkean elintason maista esimerkiksi Australiassa ja Kanadassa ei ole korkojen verovähennysoikeutta. Oletteko kuulleet kanadalaisesta asuntokuplasta ? Kanadan eteläisessä naapurissa on korkovähennys voimassa. Korkojen vähennysoikeuden pienenentäminen aloitetaan Suomessakin, mutta kovin hitaasti edetään.

Toiseksi puuttuisin lainojen myöntämisperusteisiin. Nyt on myönnetty 100 prosentin lainoja. Yhdysvaltojen asuntokuplassa myönnettiin 120 prosentin lainoja. Perusteena oli, että asuntojen hintojen nousu on ikuista (”asuntojen hinnat ovat aina nousseet”), jolloin pankkien luottotappiovaara muka eliminoitui . Tästä syystä myös Suomessa kuvitellaan luottotappioiden estyvän. Olisi terveellistä vilkaista amerikkalaisen de facto-standardin, Case-Shillerin asuntohintaindeksin (kts. youtube !) käyrän kehitystä 1800-luvun lopulta lähtien, niin totuus paljastuisi. Ainoa selkeä reaalihinnan nousu Yhdysvalloissa osuu välittömästi toisen maailmansodan jälkeiseen aikaan, jolloin sodasta palanneet miehet perustivat perheen ja kova asuntojen tarve nosti hinnat pysyvästi korkeammalle tasolle.

Mielestäni – kuten monissa aiemmissa kirjoituksisssa olen todennut – pitäisi päästä pidemmällä aikavälillä 70 % lainaosuuteen. Esitys, että omarahoitus olisi ”enintään” 20 % on kovin vaatimaton yritys ratkaista ongelma.

Kolmanneksi tulisi tajuta, että matalat korot eivät ole siunaus, vaan merkki talouden pahasta taudista. Matalat korot ovat yhtä paha asia kuin korkeat korot. Ärtyneisyys nousee pankkien mainonnasta, missä ylistetään matalia korkoja asuntovelallisen tosiystävänä.

Neljänneksi. Kun olemme saaneet itsemme kiipeliin matalilla koroilla ja ottamalla ylisuuria lainoja jää keinoksi selvitä kuiville inflaation käynnistäminen. Inflaatio hoitaa velat. Epätervettä.

Viidenneksi ottaisin esille kohdan kaksi kääntöpuolen eli etukäteissäästämiseen kannustamisen. Lähes kaikkialta länsimaista on kadonnut kultapossuajattelu. Sille jopa naureskeltiin takavuosina. Ainoaa oikeaa ”säästämistä” on osakesäästäminen. Mennään siis riskillä. Kultapossulla en tietenkään tarkoita piirongin laatikkoon säästämistä. Pankit säästävät vimmatusti – vedoten osin tekosyin kuluja nostaviin yhteiskunnan vastatoimiin, joilla kuplia pyritään estämään – ja alentavat määräaikasitilien korot suurillakin summilla jopa yhteen prosenttiin ! Korkokilpailun aikaansaaminen talletuskoroissa olisi välttämätöntä, jotta asunto- ym. säästäjät kokisivat säästämisen mielekkääksi.

Yleensä puhutaan siis vain kaavoituksen kehnoudesta tms., joilla estetään ihmisiä saamasta riittävän tilavia asuntoja. Kysymys on siis pelkästää asuntotarjonnan ongelmasta. Pitäisi järkevöittää kysyntää. Pitäisi pystyä viivästyttämään vaurastumista, kuten aiemmatkin sukupolvet tekivät. Tässä, nyt ja heti -ihmiset ajautuvat ongelmiin hätiköinnillään.

Yhteiskunnalla on ollut heikot eväät puuttua esim. vuokra-asuntojen järkevän hintaiseen tarjontaan. Kritiikki on relevanttia. Se, että puututaan laatutekijöihin – kuten Herrala – asuntojen hinnanousun syynä on vain yksi - ja mielestäni vain kohtuullinen - syy asuntojen hintojen nousuun.

Ei kommentteja:

Lähetä kommentti